بازار مسکن در نیمسال اول چه شرایطی داشته است؟

بازار مسکن در نیمسال اول چه شرایطی داشته است؟

بازار مسکن در نیمه اول امسال در رده بندی بازدهی ها، اول شد و قیمت آپارتمان های فروش رفته در تهران در فاصله ابتدای ۱۴۰۱ تا پایان شهریور، ۲۳ درصد افزایش یافت.

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن در رتبه نخست رده بندی بازارهای مقصد سرمایه گذاری به لحاظ میزان بازدهی نیمسال اول 1401 قرار گرفت. تازه ترین گزارش از وضعیت بازار مسکن در شهریورماه که توسط بانک مرکزی منتشر شده، حکایت از افت همزمان نبض معاملات مسکن و نیز نبض تورم ملکی در پایتخت دارد.

در ماهی که گذشت فقط 6 هزار فقره معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران انجام شد که نسبت به مردادماه 23 درصد افت داشته است.

از سوی دیگر نبض تورم ملکی پایتخت نیز در آخرین ماه تابستان افتاد و میانگین قیمت در معاملات انجام شده فقط 1/ 1 درصد نسبت به مردادماه رشد کرد که یک ریزنوسان بسیار جزئی محسوب می شود. بررسی علت افت همزمان نبض معاملات و تورم ملکی حکایت از تاثیرپذیری رفتار معامله گران ملکی از دو متغیر برون زای بازار مسکن دارد.

شهریور تقریبا سرد بازار مسکن را می توان در آمارهای رسمی از وضعیت قیمت و معاملات مسکن رصد کرد. در ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت با ریزنوسان 1/ 1 درصدی نسبت به مرداد به 43 میلیون و 220 هزار تومان رسید.

به این ترتیب رقم تغییرات متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی یک ماه پایانی تابستان فقط 500 هزار تومان بوده و می توان ادعا کرد قیمت تقریبا درجا زده است، چراکه تغییرات آن با میزان تغییرات ماهانه قیمت در سال های ثبات بازار مسکن نظیر 95 و 96 تقریبا یکسان است. این افت نبض قیمت ناشی از افتادن نبض معاملات ملکی تهران در شهریورماه بود؛ موضوعی که خود متاثر از اتفاقاتی است که در بازارهای موازی طی این ماه رخ داد.

بررسی ها نشان می دهد تغییر جهت انتظارات تورمی در شهریور ماه عامل اصلی تعیین کننده در وضعیت بازار مسکن بوده و انتظارات تورمی نیز بیش از هر چیز تحت تاثیر وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات رفع تحریم ها است.

از اردیبهشت امسال تا اواخر مرداد ماه اخبار پیرامون پیشرفت مذاکرات نه آن چنان مثبت و نه آن چنان منفی بود و به طور کلی هیچیک از دو نیروی بدبینی و خوش بینی در بازار مسکن بر یکدیگر غلبه پیدا نکرد.

این وضعیت سبب شد بازارهایی نظیر ارز و سکه با توجه به نامشخص بودن عاقبت مذاکرات، در مقایسه با بازار مسکن ریسک بالاتری برای سرمایه گذاری داشته باشند و با اقبال کمتری روبه‌رو شوند.

به این ترتیب دنباله طبیعی خروج از بازار ارز و سکه، ورود به بازار مسکن برای سرمایه گذاری بود؛ موضوعی که حجم معاملات ملکی در سه ماه اردیبهشت تا تیر را نسبت به میانگین معاملات ماهانه در سال 1400 افزایش داد و روی قیمت نیز اثر گذاشت.

طی سه ماه مذکور به طور میانگین ماهانه 11 هزار و 500 فقره معامله مسکن انجام شد و این در حالی است که در هیچیک از ماه های پارسال حجم معاملات ماهانه مسکن پایتخت به 10 هزار فقره نرسید. اما تغییر در روند پیشرفت مذاکرات احیای برجام در شهریور ماه و دور شدن از دستیابی به توافق سبب شد انتظارات تورمی با مختصات جدیدی در کشور حاکم شود.

به بیان دیگر ناامیدی نسبت به نتیجه بخش بودن مذاکرات و افزایش محسوس ریسک متغیر غیراقتصادی در آخرین ماه تابستان سبب شد انتظارات تورمی معطوف به بازار ارز و به دنبال آن سکه و طلا شود. به این ترتیب بازدهی ماهانه دلار در شهریور به 5/ 7 درصد رسید و در بازار سکه نیز این بازدهی 8/ 5 درصد بود.

در واقع سرازیر شدن سرمایه ها به بازارهای ارز و سکه علاوه بر افزایش بازدهی در بازارهای موازی، زمینه ساز افت معاملات مسکن و به دنبال آن افت نبض تورم ملکی نیز شد. به این ترتیب کمترین تورم ماهانه مسکن از اردیبهشت امسال تاکنون در شهریور ماه رقم خورده است که نشان دهنده تاثیر مستقیم و فوری تغییر جهت انتظارات تورمی بر این بازار است. بورس نیز در یکی دو ماه اخیر از نگاه فعالان بورسی عملا از کار افتاده و بازدهی ماهانه آن در شهریور ماه معادل پنج درصد منفی شد.

بررسی کارنامه بازدهی بازارهای موازی در نیم سال اول

با وجود اینکه بازدهی ماهانه مسکن معادل 1/ 1 درصد بود و از بازدهی دلار و سکه عقب ماند که نشات گرفته از جذابتر شدن ارز و سکه برای سرمایه گذاران تحت تاثیر افزایش انتظارات تورمی ناشی از اخبار ناامیدکننده از مذاکرات احیای برجام بود، اما بررسی کارنامه شش ماهه بازارهای جاذب سرمایه حکایت از آن دارد که در رتبه بندی بازدهی، این مسکن است که برای بار دوم در سال جاری صدرنشین شده است.

پیش از این هم بازدهی سه ماهه مسکن در خرداد ماه از هر سه بازار سهام، ارز و سکه پیشی گرفته بود. اکنون نیز با پایان یافتن شهریور، بازدهی نیمسال اول بازار مسکن 23 درصد بوده است. این در حالی است که بازدهی 6 ماهه دلار 21 درصد، سکه 15 درصد و بورس منفی یک درصد بوده است.

آنچه موجب شده مسکن با وجود اینکه ماه های رکودی را پشت سر می گذارد، امسال 2 بار صدرنشین جدول بازدهی بازارها شود، خوش بینی نسبی به آینده مذاکرات در پنج ماه نخست امسال بود که سبب شد صاحبان سرمایه ریسک حضور در بازارهای ارز و سکه را بالا ارزیابی کنند و به همین خاطر به بازار ملک به عنوان پناهگاهی امن برای حراست از ارزش سرمایه خود روی بیاورند؛ وضعیتی که به رونق موقتی معاملات مسکن در فاصله اردیبهشت تا تیرماه منجر شد و در مرداد نیز با وجود همزمانی با ایام محرم و صفر که حجم معاملات ملکی به طور سنتی کاهش پیدا می کند، همچنان نزدیک هشت هزار واحد آپارتمان در تهران خرید و فروش شد که از کف رکودی قدری بالاتر بود.

صرف نظر از اینکه این نوع از رونق معاملات را می توان بدترین نوع آن در بازار مسکن تلقی کرد، کمااینکه نشات گرفته از تقاضای اصیل و مصرفی در بازار مسکن نبوده، بلکه متاثر از هجوم متقاضیان سرمایه ای خرید ملک در بازار بوده است، رکود معاملاتی شهریور ماه نیز اتفاق خوشایندی نیست؛ چراکه نشات گرفته از تشدید نااطمینانی ها به آینده و در نتیجه طمع به کسب انتفاع از بازارهای غیرمولد نظیر ارز و سکه است.

شهریور ماه امسال را می توان یکی از ماه های پرتنش به لحاظ تحولات حوزه سیاست خارجی مرتبط با وضعیت مذاکرات رفع تحریم ها معرفی کرد. در ماه گذشته حجم اخبار منفی پیرامون وضعیت ریسک متغیر برون زای موثر بر بازار مسکن یعنی مذاکرات برجامی که با هدف رفع تحریم ها از ماه ها پیش در جریان بوده است، به شدت افزایش پیدا کرد و انتظارات تورمی بر هم زننده ثبات در بازار ارز به حداکثر رسید.

در این شرایط سرمایه گذاران با توجه به احتمال افزایش قیمت ارز می توانند از بازار نسبتا آرام مسکن به سمت بازارهای زودبازده، هرچند غیرمولد مثل بازار دلار و سکه شیفت کنند تا در کوتاه مدت عایدی قابل توجهی حاصل کنند.

با این وصف عملا شدت پیدا کردن نیروی نااطمینانی به آینده وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی، سبب شده بخشی از سرمایه ها روانه بازارهای ارز و سکه شود و نتیجه شیفت سرمایه گذاران از مسکن به این بازارها، به شکل ثبات نسبی در بازار مسکن پایتخت منعکس شده است. در واقع در شهریور ماه بازار مسکن دیگر نقش پناهگاه امن سرمایه ها را بازی نکرد و شماری از سرمایه گذاران حضور در بازارهای زودبازده را ترجیح دادند.

فعالان بازار ملک: بازار مسکن در شهریورماه رونقی نداشت
 

در ماهی که گذشت عمق رکود مسکن به مراتب بیشتر از مرداد ماه و حتی بیشتر از ماه های رکودی سال 1400 بود، طوری که حتی تعداد تماس ها با واسطه های ملکی از سوی متقاضیان خرید به طور محسوس کاهش پیدا کرد.

تحقیقات میدانی از فعالان بازار مسکن حاکی از این است که در این ماه گروه اصلی خریداران مسکن از جنس سرمایه گذاران ملکی بوده اند و سهم خریدهای مصرفی در این بازار به مراتب کمتر بود.

این تحقیق نشان می دهد در بازار مسکن شهریور ماه مراجعه برای خرید ملک با وام در نیمه جنوبی شهر نسبتا قابل توجه بود اما جنس وام گیرنده ها نه خانه اولی ها، بلکه متقاضیان تبدیل به احسن ملک بودند که برای بهبود متراژ یا موقعیت ملک خود، نسبت به انجام دو معامله همزمان اقدام کردند.

واسطه های ملکی از معاملات تبدیل به احسنی ها با عنوان معاملات شرطی یاد و عنوان می کنند یکی از دلایل افت معاملات در ماهی که گذشت، دشواری سر گرفتن معاملات شرطی بود؛ به این معنا که خریداران این معاملات خود فروشنده واحد دیگری بودند و در این شرایط تنظیم جدول پرداختی ها تنها به میل فروشنده واحد جدید بستگی ندارد، بلکه به استطاعت خریدار نیز وابسته است. به این ترتیب اصرار تبدیل به احسنی ها به انجام معاملات همزمان و به اصطلاح شرطی، عامل دیگری برای کاهش حجم معاملات در شهریور نسبت به مرداد بوده است.

بررسی جنس فروشنده های حاضر در بازار مسکن شهریور ماه نیز نشان می دهد در طول این ماه تعداد سازنده هایی که قصد فروش واحد نوساز و کلید‌نخورده داشته اند، بسیار اندک بوده و صرفا سازنده هایی که برای اجرای پروژه جدیدی آماده می شوند، حاضر به تک فروشی بوده اند.

البته برخی سازنده ها که گره مالی آنها با مبالغ کمتری حل می شود، صرفا به اجاره دادن چند واحد اقدام کرده و از فروش خودداری کرده اند؛ چراکه بازار مناسب تری برای حراست از ارزش سرمایه خود سراغ ندارند.

در حال حاضر سپرده گذاری بانکی امن ترین شیوه سرمایه گذاری پس از بازار ملک تلقی می شود که چون عایدی این بازار در بهترین حالت برابر با عایدی بازار مسکن برآورد می شود، سازنده ها تمایلی به فروش واحدهای تکمیل شده و حضور در بازار پول نشان نمی دهند.

یک گروه از فروشنده ها نیز تبدیل به احسنی ها بوده اند که ظاهرا این گروه انعطاف بیشتری در قیمت نشان دادند و به اصطلاح با خریداران راه آمدند تا معامله به انجام برسد. به طور کلی این روزها فروشنده های تبدیلی هم به لحاظ اعطای تخفیف و هم به لحاظ انعطاف در شرایط پرداخت چند‌مرحله ای با خریداران مدارا می کنند، اما فروشنده های واحدهای نوساز چنین انعطافی نشان نمی دهند. در میان فروشنده های واحدهای نوساز نیز عمده کسانی که حاضر به فروش شده اند، سازنده هایی هستند که با فروش یک واحد، درصدد تکمیل تجهیزاتی مانند پکیج، کابینت، رادیاتور و… برای بقیه واحدها هستند.

زیان رفت و برگشت های مکرر سرمایه گذاران در بازار مسکن
 

مساله امروز بازار مسکن رفت و برگشت های مکرر سرمایه گذاران در بازار مسکن است. مطالعه رفتار این گروه از متقاضیان بازار مسکن در ماه های اخیر نشان دهنده این است که هر زمان سایر بازارها برای سرمایه گذاری ایده آل نباشد یا ناامن تلقی شود، آنها روانه بازار مسکن می شوند و سرمایه خود را به ملک تبدیل می کنند؛ چراکه سرمایه گذاری در این بازار عملا صرفا سودده است و هیچ هزینه ای به مالک تحمیل نمی شود.

اگرچه ابزارهای مالیاتی مثل مالیات بر خانه های خالی در قانون پیش بینی شده است، اما میزان مالیات اخذ شده از خانه های خالی و ناچیز بودن وصولی این مالیات نشان دهنده ناکارآمدی این ابزار برای تنظیم بازار مسکن بوده است؛ کمااینکه راه های گریز متعددی برای دور زدن این قانون وجود دارد و گروه های مختلفی از مالکان از پرداخت مالیات مذکور معاف شده اند.

مادامی که بازار مسکن بدون تحمیل کمترین هزینه به ملاکان، پذیرای تقاضای سرمایه ای به هر تعداد باشد، این تقاضای مصرفی یا همان تقاضای اصلی بازار مسکن است که از جو حضور سرمایه گذاران در بازار تاثیر منفی می پذیرد.

در واقع رفت و برگشت های مکرر متقاضیان سرمایه ای به بازار مسکن تحت تاثیر بالا و پایین وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی، خطری برای متقاضیان مصرفی خرید ملک است که بازار باید در وهله اول به نیاز آنها پاسخ دهد؛ چراکه هر نوبت هجوم تقاضای سرمایه ای به بازار ملک، شتاب تورم در این بازار را تشدید می کند.

مطالعه روند بازار مسکن از ابتدای امسال تاکنون نشان می دهد ماه هاست بازار مسکن پناهگاه امن ملکی بوده و به همین خاطر بازدهی شش ماهه آن بیش از سایر بازارها است.

این موضوع به سیاستگذاران اقتصادی و سیاسی این پیام را می دهد که اگر بخش مسکن به عنوان بخشی از اقتصاد که عرضه کننده گرانترین کالای خریداری شده افراد در طول عمر آنهاست، به دغدغه اولویت دار سیاستگذار تبدیل و شرایط خرید مسکن برای خانوارها تسهیل شود، این نظم نامطلوب و دنباله دار که مسکن را ماه ها است به پناهگاه سرمایه ها تبدیل کرده و دست متقاضیان مصرفی را خالی گذاشته، بر هم خواهد خورد.

چرا مسکن به پناهگاه سرمایه های بدون مقصد تبدیل شد؟

پاسخ به این پرسش راه کاهش خطر تورمی در بازار مسکن را روشن می کند. وضعیت فعلی بازار مسکن به عنوان انتخاب اصلی سرمایه گذاران، ناشی از نقش دو بازیگردان اصلی در این بازار شامل ریسک متغیر غیراقتصادی و نیز سیاست های اقتصادی، پولی و مالی کشور است.

به این ترتیب راه بر هم زدن رویه حاکم بر اقتصاد که مسکن را تبدیل به مقصد ایده آل سرمایه گذاری کرده است، از یک‌‌سو از مسیر کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی می گذرد و از سوی دیگر اصلاح سیاست های پولی و مالی می تواند در تحقق هدف سیاستگذار در زمینه برقراری ثبات در بازار مسکن و پیشگیری از هجوم مختل کننده سرمایه گذاران به این بازار نقش مهمی ایفا کند.

در حوزه وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن یعنی مذاکرات احیای برجام، این واقعیت باید مورد توجه قرار گیرد که در عین ضرورت رعایت همه خطوط قرمزی که سیاستگذار دنبال می کند، لازم است ارتباط این موضوع با مهم ترین و ارزشمندترین خرید خانوارها در طول عمرشان در معادلات مربوط به مذاکرات لحاظ شود.

در حوزه نقشی که بازیگردان تورمی در بازار مسکن ایفا می کند نیز، استفاده از ابزارهایی مثل نرخ بهره می تواند برای مهار تورم عمومی به کمک سیاستگذار بیاید. اقداماتی نظیر کنترل نقدینگی و پرهیز از چاپ پول که می تواند به شدت تورم زا باشد در کنار کاهش نرخ بهره بین بانکی که یک ابزار کارآمد و تجربه شده در دنیا برای مهار تورم به شمار می آید، می تواند مسیر کاهش نرخ تورم را هموار کند.

طبعا در بازاری که تورم عمومی کاهش پیدا کند، تورم مسکن نیز که متاثر از تورم عمومی است در سراشیبی قرار خواهد گرفت و از جذابیت این بازار برای سرمایه گذاران نیز به همین ترتیب کاسته می شود.